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1 décembre 2011 4 01 /12 /décembre /2011 08:10

L’or pour le long terme, l’immobilier pour le moyen terme, la bourse pour le court terme…

 

 

 

 

 

Faut-il porter attention aux signaux envoyés par ces 3 actifs ?

   

 

 

 

 

 

      Une étude sur leurs évolutions par rapport à la croissance sur plus de 50 années (1957 -2011) est sans appel : l’or anticipe à plusieurs   années ce que sera la croissance, l’immobilier est plus dans le moyen terme, quand la fiabilité de la bouse comme indicateur avancé, elle est surtout à un ou deux trimestres.

 

 

      Nous procédons à la régression de ces 3 actifs déflatés sur l’évolution de la croissance du PIB des Etats-unis, avec une gamme de retard allant de 1 à 16 trimestres, nous y ajoutons quelques variables politiques.

Le R2 obtenu est de 0.76, c'est-à-dire que plus des ¾ des évolutions sont expliquées.

      Le tableau et le graphique nous montrent les résultats de la régression.

 

 

 

Tableau : régression de l'or , de l'immobilier et de la Bourse  sur le PIB des etats-unis (1957-2011) avec des valeurs retardées de 1 à 16 trimestres

PIB orimo tab

 

 

     

pib orimo vrai de vrai

 

 

 

 

 

       Pour chacun des actifs, ce sont chaque fois les retards le plus proches qui vont dans le sens attendu, (corrélation positive pour la bourse et l’immobilier par rapport à la croissance, négative pour l’or dont la hausse est un signe de défiance). Les retards plus éloignés  vont dans le sens inverse : à 16 trimestres on observe une corrélation positive pour l’or par rapport à ce que sera la croissance, négative pour l’immobilier et la bourse.

Mais ce qui est le plus intéressant réside dans le fait qu’aucune des variables retardées de l’or à moins de 10 trimestres n’a été retenue comme significative....on serait donc bien inspiré de cesser d’accorder autant de crédit aux  évolutions de l’or à 1 ou 2 trimestres pour redouter une récession ou espérer une reprise. Il est vrai que le caractère complexe de l’or réside dans le fait qu’il monte en période de crise, mais également en période de surchauffe, c'est-à-dire en fin de cycle lorsque la croissance devient inflationniste.

      Si la valeur retardée de l’immobilier à 4 trimestres a été retenue, aucune valeur plus proche ne l’a été, ce qui confirme le statut d’indicateur de moyen terme de cet actif. Le fait que ces variables aient été retenues est déjà un peu surprenant tant l’immobilier fait figure de variable retardée de la croissance plutôt que d’indicateur avancé…il est vrai que depuis les années 2006-2007 ce sont les déboires dans l’immobilier qui ont précipité la récession.

       La bourse est sans surprise un indicateur de court terme avec des variables significatives à 1 ou 2 trimestres. C’est également l’indicateur le plus complet avec des variables à 12 ou 16 trimestres tout aussi gnificatives….mais la répartition de l’impact de la bourse sur 4 variables contre 2 pour les 2  autres actifs réduit le poids de son impact, les student de l’immobilier au mieux encore de l’or sont plus significatifs.

      Les variables politiques retenues sont assez classiques s’agissant des Etats-Unis, pays ou le cycle électoral est assez prononcé. Ce sont surtout les périodes de récessions qui apparaissent avec des creux de mandat prononcés au début de la deuxième année des alternances de droite (DA2-1) ou plus tardivement sur la troisième année lors des reconductions de cette même couleur politique (DR3…). Notons l’impact fortement négatif des deuxièmes trimestres de 3 ème années d’alternance de gauche (GA3-2) ….c’est à dire précisément le deuxième trimestre 2011 entre autre…(deuxième trimestre 1963, 1979, 1995 également).

 

 

      En conclusion, dans le contexte actuel ou les regards sont fortement rivés sur les cours de l’or, il apparaît que ceux-ci possèdent en effet un caractère prédictif certains, en témoigne la force des student, mais plutôt à 3 ou 4 années…

 

                      Christian Guy – Décembre 2011.

 

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27 novembre 2011 7 27 /11 /novembre /2011 12:36

Immobilier en baisse, or en hausse….

est-ce vraiment inquiétant ?

 

 

        L’or synonyme de peur, l’immobilier de confiance en l’avenir…voilà un arbitrage qui devrait être fécond en valeur prédictive et….de sinistrose actuellement….En fait, les soubresauts actuels seraient surtout l’indice d’une croissance plus accidentée que faible.

 

 

pib immo-or histo 

 

 

       Nous reprenons l’évolution de la croissance depuis 1957  ainsi que le différentiel prix de l’immobilier – cours de l’or.

       On observera que cet arbitrage permet de prévoir assez correctement la croissance à 2 ans, car notre régression effectuée sur la période 1951-1992 permet de prévoir le PIB avec un coefficient de corrélation de 0.51 pour la période teste 1993-2011.

       Cela s’explique par le caractère cyclique de ces évolutions, nous présentons ci-dessous le tableau de la régression.

 

 

pib immo-or tab

 

       L’étude du graphique nous montre que les qualités prédictives de cet arbitrage sont surtout dans la définition du rythme de croissance à long terme : on perçoit les période de croissance forte comme 1995–2000, celle de croissance déclinante (2000-2007) ou faible (depuis 2008). Par contre, les accidents conjoncturels comme 1991, 2001 ou 2008 sont moins bien prévus, ce qui est assez logique pour un modèle de moyen terme. 

 

 

       Pour les années à venir, le modèle semble prévoir une croissance globalement faible, mais pas inexistante, elle serait surtout accidentée…bien à l’image de la période présente où on manque de repaire.

      Retournerait-on vers une période de croissance accidentée comme  les années 50 ou 70 ?

 

               Christian - Guy    Novembre 2011

 

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19 novembre 2011 6 19 /11 /novembre /2011 07:05

           Immobilier ou bourse en 2013:

     le chômage fera la différence

 

 

 

 

         Alors que l’immobilier est plutôt une variable retardée de la croissance, la bourse en constitue un indicateur avancé. De ce fait la bourse est en vive reprise alors que le chômage est au plus haut, avant qu’il ne se retourne ; alors que l’immobilier attend que ce retournement soit effectif. Les prochains mois devraient donc être plus favorables aux marchés..si reprise il y a, on pourra une ou deux années après se porter sur l'immobilier.

 

         Immobilier et bourse n’évoluent pas en de façon parallèle.

Alors que l’immobilier est une variable retardée de la croissance, la bourse en constitue un indicateur avancé. L’immobilier est davantage sensible au Tx d’intérêt et surtout pâtit d’une progression du chômage, alors que c’est souvent lorsque le chômage est au plus haut que la bourse redémarre, anticipant la future reprise. L’immobilier est d’avantage sujet aux phénomènes de cycle, avec des variables auto régressives assez efficaces, alors que la bourse présente un caractère cyclique beaucoup moins régulier, sauf en matière de cycle électoral.

        Longtemps il a existé une différence de fond qui était la plus forte variabilité des marchés financiers, mais les fluctuations immobilières de ces dernières années ont montré que cette forte élasticité n’était plus l’apanage de la bourse, même si elle reste plus marqué sur les marchés financiers. Le grand changement intervenu depuis 2006 est qu’alors que l’immobilier suivait jusqu’à cette date la bourse avec un décalage de 2 trimestres, depuis c’est le décrochement de la pierre qui a participé au déclin de la bourse.

 

        Il peut donc être  opportun selon les périodes de placer plutôt sur l’immobilier ou la bourse.

 

       Les graphiques suivants nous montrent l’évolution de l’arbitrage bourse- immobilier depuis 1953, à l’aide des statistiques immobilières produite par Robert J. Schiller.

 

  bo-imo cyc 1

 

 

 

bo -imo cyc 2

 

 

       On constate la forte sensibilité de ce différentiel au cycle électoral, car il est affecté par la forte reprise boursière que l’on observe en général en fin de seconde année de mandature américaine. C'est en effet à cette période que le chômage est au plus haut. Ensuite en 4 éme année et au début du mandat suivant, sa baisse favorise l'immobilier.

 

 

      Le modèle suivant nous montre les ressorts de cet arbitrage.

 

 

bo-immo mod tab

 

                                                                                   u : Tx de chômage

                                                                              -1 : retardé d'un trimestre

 

       Le graphique suivant montre les bonnes capacités explicatives de ce modèle, car la corrélation obtenue pour l'ensemble de la période 1953 - 2010 est de 0.90 .

            bo-imo mod 1

 

 

bo-imo mod 2

 

      

          Le différentiel bourse - immobilier possède en grande part un caractère cyclique, conséquence du caractère cyclique de l’immobilier, on le perçoit à l’aide des variables auto régressives. Les taux d’intérêt élevés dépriment l’immobilier par rapport à la bourse, compte tenu de sa plus forte sensibilité à cet agrégat monétaire et à son caractère traditionnellement retardé par rapport à la croissance.

 

       Mais ce qui est le plus intéressant réside dans le caractère suffisamment stable de cet arbitrage pour rendre la prévision asse fiable. Le modèle suivant est fait à l’aide d’une régression linéaire multiple sur la période 1953 -1996 seule les varibales connues au mois 1 an à l'avance ( 4 trimestres) sont reprises, car nous souhaitons tester les capacités prédictives à 1 an.  

 

 

 

bo-immo prev tab 

 

     Nous présentons les projections réalisées à l’aide de ce modèle pour la période 1997 – 2010. Nous en avons enlevé les variables auto régressives, cela réduit le coefficient de corrélation mais rend plus réactif et donc moins retardées les prévisions.  Nous obtenons une corrélation supérieur à 0.40, ce qui est correct.

 

 

bo-immo prev graph new

 

                       

 

 

                        Christian Guy – Novembre 2011

 

 

 

 

 

 

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26 avril 2011 2 26 /04 /avril /2011 11:20

Prix de l’immobilier :

Quel impact peuvent avoir la hausse des taux et du chômage ?

 

 

 

                Les prix de l'immobilier, en croissance moyenne d'1 % par an  en terme réel sur 100 ans  , connaissent à l'évidence depuis 1997 une valorisation historique.

         Pour certain il s'agit d'une bulle qui ne demandera peut-être dans les prochains  mois qu'à éclater. La précédante période de hausse de 1986 à 1990 avait donné lieu à une abisse de 38 % entre 1991 et 1997. si sur 20 ans les prix ont pour l'Insee augmenté de 3.2 % par an, on est donc en terme réel à 1 %, par contre depuis 1997 on est à 11.2 % annuels... Les risques souverains peuvent provoquer un subite retournemenet de la conjoncture qui affecterait également l'immobilier.

         Pour d'autres, des facteurs de long terme ont installé une pénurie qui soutieindra durablement les prix au delà d'une correction passagère.Ainsi la hausse des côut de transport qui incite au retour dans les centres villes ( de l'expansion horizontale à une expansion verticale non encore assumée ),  la décohabitation ( séparation, célibat, garde alternée) ou l'avénement plus temporaire de retraités aisés conservant leur logement principal tout en résidant alternativement dans un espace secondaire ) , tous ces facteurs militent pour l'absence de retournement durable et accentué.

 

          Nous ne nous intérrogerons pas ici sur les évolutions de long terme, mais plus prosaïquement sur celles de court terme.

 

          Nous avons souligné l’existence d’un cycle électoral domaine : en matière de revenu disponible, dans une moindre mesure de cours boursier.

          Dans des articles précédents nous avons étudiés l’existence de ces fluctuations pour les maisons ou les appartements en fonctions des dates d’élection pour les Etats-unis et la France. Un cycle apparaissait, surtout pour les Etats-unis depuis les années 70.

          Grâce aux statistiques de l’OCDE 1 (OCDE, ‘perspectives économiques’ Décembre 2010 ‘prix réels des logements’), nous élargissons notre domaine d’investigation à plus de 15 pays de l’OCDE, sur une période plus restreinte il est vrai allant de 1993 à 2010 pour la plupart des pays. 

 

 

  L france A

 

L usa

 

 

1) Prix de l’immobilier au plus haut aux extrémités du mandat, prix bas en milieu de mandat.

 

 

 

         On sait que les prix de l’immobilier dépendent à long terme de données démographique (taux de natalité), sociologique (évolution de la divortialité, désir d’accession à la propriété), d’évolutions économiques profondes (exode rural), budgétaires et fiscales (prêt bonifiés, aides aux propriétaires bailleurs) …

          Mais il faut ajouter des évolutions de court terme. Si la croissance du PIB est un bon indicateur global, quoique qu’il s’agit autant de la cause que de la conséquence de la bonne santé du secteur du logement, les taux d’intérêt et de chômage soient en fait les explications calées. Or c’est ici que le cycle électoral prend tout son intérêt. Car il s’agit de deux données qui évoluent en fonction du calendrier électoral.

 Après les élections sont mises en place des politiques restrictives de lutte contre l’inflation, surtout lorsque la droite est au pouvoir à fortiori s’il elle y succède à la gauche. La hausse des taux d’intérêt, croissance du chômage qui s’en suit avec un certain décalage ne peuvent que contracter la demande de logement en milieu de mandat.

         Inversement la combinaison de ces deux facteurs à la baisse en fin de mandat, il faut en effet stimuler l’activité pour préparer les élections, ne peut que faire pression à la, hausse sur la demande et par voie de conséquence sur les prix. En troisième année de mandat c’est d’abord la baisse des taux d’intérêt qui agit, et la quatrième année celle du chômage. En effet l’emploi est une donnée retardée de la conjoncture.

         C’est donc en fait le plus souvent au début du mandat suivant que les prix de l’immobilier sont le plus orienté à la hausse ainsi que nous le montre ce graphique représentant l’évolution du PIB et des prix des logements, chaque fois en données réelles en fonction des 4 années de mandat, les mandats de 4 ans étant les plus répandues. Pour les pays connaissant des mandatures de 5 années nous avons confondues la 4 éme et 5 éme année.

        Globalement on obtient un cycle présentant un certain retard par rapport à celui de la bourse, qui elle au contraire anticipe les fluctuations du PIB. Quand la bourse est fortement haussière en début de 3 éme année, le bâtiment est bien orienté en quatrième année …si ce n’est au début du mandat suivant.

 

 

L cycle

 

 

2) Etudes des pays.

 

 

          Nous présentons dans les graphiques suivant l’évolution du prix de logements en soulignant par une flèche jaune les hausses apparaissant en fin de mandat. On observera que nombre d’exceptions existent, y compris en différentiel par rapport aux évolutions mondiales. Il est donc clair que le cycle électoral en matière d’immobilier est peu marqué,particulièrement instable.

         Soulignons que pour les pays de l'Euroland, les taux étant décidés par la BCE. Celà réduit encore plus les fluctuations électorales propres à chaque pays.

         On peut donc penser que les prix immobilier seront de plus en plus éxplicables par le cycle américain, si on souhaite l'expliquer par le cycle électoral...

         La situation actuelle de taux d'intérêt tendanciellement à la hausse et d'un chômage qui ne s'érode que lententement étant caractéristique de milieude mandat d'alternance démocrate (voir notre étude sur l'immobilier américain). 

         Nous avons déjà présenté au début de l'étude les courbes de la France et des Etats-unis.

 nous livrons à présent les prix de l'immobilier des 12 autres pays : australie, Belgique, Canada, Finlande, Italie, Japon, Norvège, Nouvelle-Zélande, Suède, Suisse. Pour les prix en 2011,  2012, ou dans les mois à venir il faut prendre en compte les particularité de ces pays conbinées au cycle électoral des etats-unis.

         Chaque fois on peut compléter l'anaylse par les obersvations qui ont été formulées s'agissant des particularité de chaque cycle électoral. Ainis on obervera par éxemple l'avance du cycle danois, la hausse s'observant dés la 3 éme année, ce qui est caractéristique de pays à mandat précaire, la repise électorale était mise en eouvre plus rapidement de peur d'élections anticipées.

 L austral A

 

 

 L belgique

 

 

 

L canada

 

 

 

L daneamrk

 

 

L finlande

 

 

 

 

L italie A

 

 

L japon

 

 

 

L norvège

 

                

 

L NZ

 

 

 

 

L RU

 

 

 

 

 

L suède

 

 

 

 L suisse

 

 

 

                                              Christian Guy – Avril 2011

                                              Docteur en sciences économiques

                                                     Agrégé de sciences sociales

 

 

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18 avril 2011 1 18 /04 /avril /2011 11:59

Prix de l’immobilier : la situation américaine peut s’aggraver.

 

 

 

              1) Des fluctuations de prix de plus en plus marquées

 

        Nous présentons tout d’abord les statistiques de l’immobilier aux Etats-unis en évolution réelles puis en annexe en écart à la tendance ( prix rapporté à la moyennes des évolutions sur un moyenne mobile de 2 années, l’années précédentes et l’année suivantes).

 

 immo 1

  immo 2

 

  

            On sait l’importance nouvelle qu’a acquis l’immobilier dans la conjoncture américaine, et par répercussion mondiale.

 Alors que jusque dans les années 60 ainsi que nous le montre nos graphiques les prix de l’immobilier était assez stables, à partir des années 70 les fluctuations sont devenues plus ample, expliquées logiquement par les mouvements de taux d’intérêt et du chômage, le recours au crédit étant assez systématique pour ce bien durable.

           Progressivement la corrélation avec la croissance est devenue de plus en plus forte, l’immobilier étant autant une cause qu’une conséquence du PIB, au point que depuis 1997 l’immobilier est devenu un indicateur avancé de la croissance à 2 trimestres au même titre que les cours de la bourse. On connaît son importance dans la croissance artificielle des années 2003/2008 et dans le retournement depuis 2008.

 

             2) Des évolutions explicables par le cycle électoral

 

  immo cycle 2

 

 

immo cycle 1

 

         Le cycle électoral de l’immobilier se possède une double poussée : une première en début de mandat symbolisée par une flèche verte est liée à la forte croissance post-électorale.

Puis, la conjoncture se dégradant en deuxième année de mandat, l’immobilier est orienté à la baisse du fait de la hausse du chômage et des taux d’intérêt (lutte contre l’inflation).

        Aux politiques restrictives de début de mandature succèdent les politiques expansionnistes en fin de mandat, on observe alors une seconde poussée (symbolisé par une flèche jaune) aidée par la déclin du chômage et la détente sur les taux d’intérêt au fur et à mesure que l’inflation recule.

         En fin de mandat, le déclin du chômage se fait moins fort au fur et à mesure qu’il s’est déjà réduit, le potentiel de baisse des taux d’intérêt est également épuisé, les prix de l’immobilier sont moins orienté à la hausse voire à la baisse (flèche blanche) .

 

 

            3)  Que prévoir pour les trimestres à venir ?

 

 

 

Immo GA 09 13

 

 

       Nous comparons les évolutions de prix de la mandature actuelle, avec les autres alternances démocrates (Kennedy Johnson 1961-65, Carter 1997/81, Clinton 1993/97). On sait que leur point commun est de sonner le redémarrage de l’économie après qu’une crise en fin de seconde où troisième mandature républicaine ait inciter à appeler la gauche au pouvoir.

 

        On observera que le mieux, très relatif, observé fin 2009, début 2010 est conforme aux précédents historiques, et qu’une phase de contraction risque à nouveau de se faire jour.

Comparativement aux autres expériences démocrates, le chômage est monté à des niveau très élevé et surtout à mi du temps à entamer son déclin. Par contre l’arme monétaire a été fortement utilisée à travers la baisse des taux d’intérêt. Donc si par apport aux autres expériences il existe des réserves en matière de baisse du chômage, celles-ci risque d’être annihilées par une remontée des taux d’intérêt….jusqu’à présent contrairement à la BCE, tel n’a pas été la solution retenue par la FED….

       Donc globalement, après le faux – plat de la fin 2010 aidé par une légère décrue du chômage, on voit mal comment les prix resteraient autrement que mal orientés d’ici à fin 2012.

 

 

Christian Guy –Avril 2011

 

 

 

Ces prévisions sont exprimées :

-  en valeurs relatives par rapport aux évolutions mondiales (une hausse prévue signifie une moindre baisse ou une plus forte hausse qu'ailleurs)

-  toutes choses égales par ailleurs  (évènements non prévisibles tels les chocs pétroliers, les crises financières non pris en en compte)

-  la précision visée est semestrielle

 

 

 

 

                                                   ANNEXES

 

immo T 2

                                     

immo T 1

 

 

 

 

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3 décembre 2010 5 03 /12 /décembre /2010 12:30

Immobilier 2013 : la forte baisse peut être pour après les présidentielles de 2012 

 immobilier

   

 

                      Les faibles taux d'intérêt pour les crédits immobiliers en 2011 et 2012 ont dopé depuis 2010 le marché de la pierre...cette bulle immobilière va-t-elle se poursuivre?

             Notre graphique illustre l’évolution de l’immobilier ancien pour l’ensemble de la France de 1965 à 2010. Nous donnons également de 1971 à 2004 la différence par rapport aux évolutions enregistrées aux Etats-unis, en Grande Bretagne et en Allemagne.

On sait que les prix de l’immobilier constituent plutôt une variable retardée de la conjoncture. Autant les actions reflètent une anticipation de la conjoncture à un ou deux trimestres, autant les prix de l’immobilier, l'activité dans le bâtiment, attendent que le chômage baisse et la croissance reparte pour être à nouveau orienté à la hausse.

           Par rapport aux cycles électorales cela le logement en fin de processus : ce n’est que l’année de l’élection voire l’année suivante qu’on observe sur notre graphique une hausse du coût du logement indiquée par la flèche jaune, puis sa chute post-électorale.

          Les élections ne peuvent tout inverser. Ainsi en 1993, la déprime de l’activité immobilière n’a pas connue de pause. De même après 10 années de hausse immobilière (1997/2007), on a observé une amorce de déclin à partir de 2008…il est vrai entamée plutôt dans d’autres pays qui n’avaient pas d’échéances électorales en 2007.

        Parfois les hausses ne sont qu’en niveau relatif, par rapport aux 3 autres pays, tel en 1981 -82.

 

          Que prévoir pour les trimestres à venir ?

 

         Il faut être prudent tant les ressorts du foncier sont multiples (nombre des ménages, taux de chômage, d’intérêt..). Cependant une fois encore sont caractère retardé par rapport aux fluctuations de la bourse et du PIB, incite à anticiper une baisse pour après les présidentielles...un petit peu avant en cas de victoire de la droite, un petit peu après en cas de victoire d’une gauche qui entame plus volontiers ses mandats par des politiques expansionnistes….dans la mesure des moyens de politiques économiques qui restent à la France…c'est-à-dire pas grand-chose.

 

 

                               Christian Guy - Décembre 2010.

 

 

 

Toutes les prévisions sont exprimées :

-  en valeurs relatives par rapport aux évolutions mondiales (une hausse prévue signifie une moindre baisse ou une plus forte hausse qu'ailleurs) , 

-  toutes choses égales par ailleurs  (évènements non prévisibles tels les chocs pétroliers, les crises financières non pris en en compte),

-  la précision visée est semestrielle.

 

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