L’or pour le long terme, l’immobilier pour le moyen terme, la bourse pour le court terme…

Faut-il porter attention aux signaux envoyés par ces 3 actifs ?

      Une étude sur leurs évolutions par rapport à la croissance sur plus de 50 années (1957 -2011) est sans appel : l’or anticipe à plusieurs   années ce que sera la croissance, l’immobilier est plus dans le moyen terme, quand la fiabilité de la bouse comme indicateur avancé, elle est surtout à un ou deux trimestres.

      Nous procédons à la régression de ces 3 actifs déflatés sur l’évolution de la croissance du PIB des Etats-unis, avec une gamme de retard allant de 1 à 16 trimestres, nous y ajoutons quelques variables politiques.

Le R2 obtenu est de 0.76, c'est-à-dire que plus des ¾ des évolutions sont expliquées.

      Le tableau et le graphique nous montrent les résultats de la régression.

Tableau : régression de l'or , de l'immobilier et de la Bourse  sur le PIB des etats-unis (1957-2011) avec des valeurs retardées de 1 à 16 trimestres

       Pour chacun des actifs, ce sont chaque fois les retards le plus proches qui vont dans le sens attendu, (corrélation positive pour la bourse et l’immobilier par rapport à la croissance, négative pour l’or dont la hausse est un signe de défiance). Les retards plus éloignés  vont dans le sens inverse : à 16 trimestres on observe une corrélation positive pour l’or par rapport à ce que sera la croissance, négative pour l’immobilier et la bourse.

Mais ce qui est le plus intéressant réside dans le fait qu’aucune des variables retardées de l’or à moins de 10 trimestres n’a été retenue comme significative....on serait donc bien inspiré de cesser d’accorder autant de crédit aux  évolutions de l’or à 1 ou 2 trimestres pour redouter une récession ou espérer une reprise. Il est vrai que le caractère complexe de l’or réside dans le fait qu’il monte en période de crise, mais également en période de surchauffe, c'est-à-dire en fin de cycle lorsque la croissance devient inflationniste.

      Si la valeur retardée de l’immobilier à 4 trimestres a été retenue, aucune valeur plus proche ne l’a été, ce qui confirme le statut d’indicateur de moyen terme de cet actif. Le fait que ces variables aient été retenues est déjà un peu surprenant tant l’immobilier fait figure de variable retardée de la croissance plutôt que d’indicateur avancé…il est vrai que depuis les années 2006-2007 ce sont les déboires dans l’immobilier qui ont précipité la récession.

       La bourse est sans surprise un indicateur de court terme avec des variables significatives à 1 ou 2 trimestres. C’est également l’indicateur le plus complet avec des variables à 12 ou 16 trimestres tout aussi gnificatives….mais la répartition de l’impact de la bourse sur 4 variables contre 2 pour les 2  autres actifs réduit le poids de son impact, les student de l’immobilier au mieux encore de l’or sont plus significatifs.

      Les variables politiques retenues sont assez classiques s’agissant des Etats-Unis, pays ou le cycle électoral est assez prononcé. Ce sont surtout les périodes de récessions qui apparaissent avec des creux de mandat prononcés au début de la deuxième année des alternances de droite (DA2-1) ou plus tardivement sur la troisième année lors des reconductions de cette même couleur politique (DR3…). Notons l’impact fortement négatif des deuxièmes trimestres de 3 ème années d’alternance de gauche (GA3-2) ….c’est à dire précisément le deuxième trimestre 2011 entre autre…(deuxième trimestre 1963, 1979, 1995 également).

      En conclusion, dans le contexte actuel ou les regards sont fortement rivés sur les cours de l’or, il apparaît que ceux-ci possèdent en effet un caractère prédictif certains, en témoigne la force des student, mais plutôt à 3 ou 4 années…

                      Christian Guy – Décembre 2011.

           Immobilier ou bourse en 2013:

     le chômage fera la différence

         Alors que l’immobilier est plutôt une variable retardée de la croissance, la bourse en constitue un indicateur avancé. De ce fait la bourse est en vive reprise alors que le chômage est au plus haut, avant qu’il ne se retourne ; alors que l’immobilier attend que ce retournement soit effectif. Les prochains mois devraient donc être plus favorables aux marchés..si reprise il y a, on pourra une ou deux années après se porter sur l'immobilier.

         Immobilier et bourse n’évoluent pas en de façon parallèle.

Alors que l’immobilier est une variable retardée de la croissance, la bourse en constitue un indicateur avancé. L’immobilier est davantage sensible au Tx d’intérêt et surtout pâtit d’une progression du chômage, alors que c’est souvent lorsque le chômage est au plus haut que la bourse redémarre, anticipant la future reprise. L’immobilier est d’avantage sujet aux phénomènes de cycle, avec des variables auto régressives assez efficaces, alors que la bourse présente un caractère cyclique beaucoup moins régulier, sauf en matière de cycle électoral.

        Longtemps il a existé une différence de fond qui était la plus forte variabilité des marchés financiers, mais les fluctuations immobilières de ces dernières années ont montré que cette forte élasticité n’était plus l’apanage de la bourse, même si elle reste plus marqué sur les marchés financiers. Le grand changement intervenu depuis 2006 est qu’alors que l’immobilier suivait jusqu’à cette date la bourse avec un décalage de 2 trimestres, depuis c’est le décrochement de la pierre qui a participé au déclin de la bourse.

        Il peut donc être  opportun selon les périodes de placer plutôt sur l’immobilier ou la bourse.

       Les graphiques suivants nous montrent l’évolution de l’arbitrage bourse- immobilier depuis 1953, à l’aide des statistiques immobilières produite par Robert J. Schiller.

       On constate la forte sensibilité de ce différentiel au cycle électoral, car il est affecté par la forte reprise boursière que l’on observe en général en fin de seconde année de mandature américaine. C'est en effet à cette période que le chômage est au plus haut. Ensuite en 4 éme année et au début du mandat suivant, sa baisse favorise l'immobilier.

      Le modèle suivant nous montre les ressorts de cet arbitrage.

                                                                                   u : Tx de chômage

                                                                              -1 : retardé d'un trimestre

       Le graphique suivant montre les bonnes capacités explicatives de ce modèle, car la corrélation obtenue pour l'ensemble de la période 1953 - 2010 est de 0.90 .

          Le différentiel bourse - immobilier possède en grande part un caractère cyclique, conséquence du caractère cyclique de l’immobilier, on le perçoit à l’aide des variables auto régressives. Les taux d’intérêt élevés dépriment l’immobilier par rapport à la bourse, compte tenu de sa plus forte sensibilité à cet agrégat monétaire et à son caractère traditionnellement retardé par rapport à la croissance.

       Mais ce qui est le plus intéressant réside dans le caractère suffisamment stable de cet arbitrage pour rendre la prévision asse fiable. Le modèle suivant est fait à l’aide d’une régression linéaire multiple sur la période 1953 -1996 seule les varibales connues au mois 1 an à l'avance ( 4 trimestres) sont reprises, car nous souhaitons tester les capacités prédictives à 1 an.  

     Nous présentons les projections réalisées à l’aide de ce modèle pour la période 1997 – 2010. Nous en avons enlevé les variables auto régressives, cela réduit le coefficient de corrélation mais rend plus réactif et donc moins retardées les prévisions.  Nous obtenons une corrélation supérieur à 0.40, ce qui est correct.

                        Christian Guy – Novembre 2011

Prix de l’immobilier : la situation américaine peut s’aggraver.

              1) Des fluctuations de prix de plus en plus marquées

        Nous présentons tout d’abord les statistiques de l’immobilier aux Etats-unis en évolution réelles puis en annexe en écart à la tendance ( prix rapporté à la moyennes des évolutions sur un moyenne mobile de 2 années, l’années précédentes et l’année suivantes).

            On sait l’importance nouvelle qu’a acquis l’immobilier dans la conjoncture américaine, et par répercussion mondiale.

 Alors que jusque dans les années 60 ainsi que nous le montre nos graphiques les prix de l’immobilier était assez stables, à partir des années 70 les fluctuations sont devenues plus ample, expliquées logiquement par les mouvements de taux d’intérêt et du chômage, le recours au crédit étant assez systématique pour ce bien durable.

           Progressivement la corrélation avec la croissance est devenue de plus en plus forte, l’immobilier étant autant une cause qu’une conséquence du PIB, au point que depuis 1997 l’immobilier est devenu un indicateur avancé de la croissance à 2 trimestres au même titre que les cours de la bourse. On connaît son importance dans la croissance artificielle des années 2003/2008 et dans le retournement depuis 2008.

             2) Des évolutions explicables par le cycle électoral

         Le cycle électoral de l’immobilier se possède une double poussée : une première en début de mandat symbolisée par une flèche verte est liée à la forte croissance post-électorale.

Puis, la conjoncture se dégradant en deuxième année de mandat, l’immobilier est orienté à la baisse du fait de la hausse du chômage et des taux d’intérêt (lutte contre l’inflation).

        Aux politiques restrictives de début de mandature succèdent les politiques expansionnistes en fin de mandat, on observe alors une seconde poussée (symbolisé par une flèche jaune) aidée par la déclin du chômage et la détente sur les taux d’intérêt au fur et à mesure que l’inflation recule.

         En fin de mandat, le déclin du chômage se fait moins fort au fur et à mesure qu’il s’est déjà réduit, le potentiel de baisse des taux d’intérêt est également épuisé, les prix de l’immobilier sont moins orienté à la hausse voire à la baisse (flèche blanche) .

            3)  Que prévoir pour les trimestres à venir ?

       Nous comparons les évolutions de prix de la mandature actuelle, avec les autres alternances démocrates (Kennedy Johnson 1961-65, Carter 1997/81, Clinton 1993/97). On sait que leur point commun est de sonner le redémarrage de l’économie après qu’une crise en fin de seconde où troisième mandature républicaine ait inciter à appeler la gauche au pouvoir.

        On observera que le mieux, très relatif, observé fin 2009, début 2010 est conforme aux précédents historiques, et qu’une phase de contraction risque à nouveau de se faire jour.

Comparativement aux autres expériences démocrates, le chômage est monté à des niveau très élevé et surtout à mi du temps à entamer son déclin. Par contre l’arme monétaire a été fortement utilisée à travers la baisse des taux d’intérêt. Donc si par apport aux autres expériences il existe des réserves en matière de baisse du chômage, celles-ci risque d’être annihilées par une remontée des taux d’intérêt….jusqu’à présent contrairement à la BCE, tel n’a pas été la solution retenue par la FED….

       Donc globalement, après le faux – plat de la fin 2010 aidé par une légère décrue du chômage, on voit mal comment les prix resteraient autrement que mal orientés d’ici à fin 2012.

Christian Guy –Avril 2011

Ces prévisions sont exprimées :

-  en valeurs relatives par rapport aux évolutions mondiales (une hausse prévue signifie une moindre baisse ou une plus forte hausse qu'ailleurs)

-  toutes choses égales par ailleurs  (évènements non prévisibles tels les chocs pétroliers, les crises financières non pris en en compte)

-  la précision visée est semestrielle

                                                   ANNEXES