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17 février 2013 7 17 /02 /février /2013 09:22

Prix de l’immobilier :

Les taux d'intérêt bas peuvent-ils soutenir les prix ?

 

 

                Les prix de l'immobilier, en croissance moyenne d'1 % par an  en terme réel sur 100 ans  , connaissent à l'évidence depuis 1997 une valorisation historique.

         Pour certain il s'agit d'une bulle qui ne demandera peut-être dans les prochains  mois qu'à éclater. La précédante période de hausse de 1986 à 1990 avait donné lieu à une abisse de 38 % entre 1991 et 1997. si sur 20 ans les prix ont pour l'Insee augmenté de 3.2 % par an, on est donc en terme réel à 1 %, par contre depuis 1997 on est à 11.2 % annuels... Les risques souverains peuvent provoquer un subite retournemenet de la conjoncture qui affecterait également l'immobilier.

         Pour d'autres, des facteurs de long terme ont installé une pénurie qui soutieindra durablement les prix au delà d'une correction passagère.Ainsi la hausse des côut de transport qui incite au retour dans les centres villes ( de l'expansion horizontale à une expansion verticale non encore assumée ),  la décohabitation ( séparation, célibat, garde alternée) ou l'avénement plus temporaire de retraités aisés conservant leur logement principal tout en résidant alternativement dans un espace secondaire ) , tous ces facteurs militent pour l'absence de retournement durable et accentué.

 

          Nous ne nous intérrogerons pas ici sur les évolutions de long terme, mais plus prosaïquement sur celles de court terme.

 

          Nous avons souligné l’existence d’un cycle électoral en de multiple domaine : en matière de revenu disponible, dans une moindre mesure de cours boursier.

          Dans des articles précédents nous avons étudiés l’existence de ces fluctuations pour les maisons ou les appartements en fonctions des dates d’élection pour les Etats-unis et la France. Un cycle apparaissait, surtout pour les Etats-unis depuis les années 70.

          Grâce aux statistiques de l’OCDE 1 (OCDE, ‘perspectives économiques’ Décembre 2010 ‘prix réels des logements’), nous élargissons notre domaine d’investigation à plus de 15 pays de l’OCDE, sur une période plus restreinte il est vrai allant de 1993 à 2010 pour la plupart des pays. 

 

 

 

 

 

 

 

1) Prix de l’immobilier au plus haut aux extrémités du mandat, prix bas en milieu de mandat.

 

 

 

         On sait que les prix de l’immobilier dépendent à long terme de données démographique (taux de natalité), sociologique (évolution de la divortialité, désir d’accession à la propriété), d’évolutions économiques profondes (exode rural), budgétaires et fiscales (prêt bonifiés, aides aux propriétaires bailleurs) …

          Mais il faut ajouter des évolutions de court terme. Si la croissance du PIB est un bon indicateur global, quoique qu’il s’agit autant de la cause que de la conséquence de la bonne santé du secteur du logement, les taux d’intérêt et de chômage soient en fait les explications calées. Or c’est ici que le cycle électoral prend tout son intérêt. Car il s’agit de deux données qui évoluent en fonction du calendrier électoral.

 Après les élections sont mises en place des politiques restrictives de lutte contre l’inflation, surtout lorsque la droite est au pouvoir à fortiori s’il elle y succède à la gauche. La hausse des taux d’intérêt, croissance du chômage qui s’en suit avec un certain décalage ne peuvent que contracter la demande de logement en milieu de mandat.

         Inversement la combinaison de ces deux facteurs à la baisse en fin de mandat, il faut en effet stimuler l’activité pour préparer les élections, ne peut que faire pression à la, hausse sur la demande et par voie de conséquence sur les prix. En troisième année de mandat c’est d’abord la baisse des taux d’intérêt qui agit, et la quatrième année celle du chômage. En effet l’emploi est une donnée retardée de la conjoncture.

         C’est donc en fait le plus souvent au début du mandat suivant que les prix de l’immobilier sont le plus orienté à la hausse ainsi que nous le montre ce graphique représentant l’évolution du PIB et des prix des logements, chaque fois en données réelles en fonction des 4 années de mandat, les mandats de 4 ans étant les plus répandues. Pour les pays connaissant des mandatures de 5 années nous avons confondues la 4 éme et 5 éme année.

        Globalement on obtient un cycle présentant un certain retard par rapport à celui de la bourse, qui elle au contraire anticipe les fluctuations du PIB. Quand la bourse est fortement haussière en début de 3 éme année, le bâtiment est bien orienté en quatrième année …si ce n’est au début du mandat suivant.

 

 

 

 

 

2) Etudes des pays.

 

 

          Nous présentons dans les graphiques suivant l’évolution du prix de logements en soulignant par une flèche jaune les hausses apparaissant en fin de mandat. On observera que nombre d’exceptions existent, y compris en différentiel par rapport aux évolutions mondiales. Il est donc clair que le cycle électoral en matière d’immobilier est peu marqué,particulièrement instable.

         Soulignons que pour les pays de l'Euroland, les taux étant décidés par la BCE. Celà réduit encore plus les fluctuations électorales propres à chaque pays.

         On peut donc penser que les prix immobilier seront de plus en plus éxplicables par le cycle américain, si on souhaite l'expliquer par le cycle électoral...

         La situation actuelle de taux d'intérêt tendanciellement à la hausse et d'un chômage qui ne s'érode que lententement étant caractéristique de milieude mandat d'alternance démocrate (voir notre étude sur l'immobilier américain). 

         Nous avons déjà présenté au début de l'étude les courbes de la France et des Etats-unis.

 nous livrons à présent les prix de l'immobilier des 12 autres pays : australie, Belgique, Canada, Finlande, Italie, Japon, Norvège, Nouvelle-Zélande, Suède, Suisse. Pour les prix en 2011,  2012, ou dans les mois à venir il faut prendre en compte les particularité de ces pays conbinées au cycle électoral des etats-unis.

         Chaque fois on peut compléter l'anaylse par les obersvations qui ont été formulées s'agissant des particularité de chaque cycle électoral. Ainis on obervera par éxemple l'avance du cycle danois, la hausse s'observant dés la 3 éme année, ce qui est caractéristique de pays à mandat précaire, la repise électorale était mise en eouvre plus rapidement de peur d'élections anticipées.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                              Christian Guy – fevrier 2013

                                              Docteur en sciences économiques

                                                     Agrégé de sciences sociales

 

 

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Published by Christian Guy - dans PREVISION ECONOMIQUE
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