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18 avril 2011 1 18 /04 /avril /2011 11:59

Prix de l’immobilier : la situation américaine peut s’aggraver.

 

 

 

              1) Des fluctuations de prix de plus en plus marquées

 

        Nous présentons tout d’abord les statistiques de l’immobilier aux Etats-unis en évolution réelles puis en annexe en écart à la tendance ( prix rapporté à la moyennes des évolutions sur un moyenne mobile de 2 années, l’années précédentes et l’année suivantes).

 

 immo 1

  immo 2

 

  

            On sait l’importance nouvelle qu’a acquis l’immobilier dans la conjoncture américaine, et par répercussion mondiale.

 Alors que jusque dans les années 60 ainsi que nous le montre nos graphiques les prix de l’immobilier était assez stables, à partir des années 70 les fluctuations sont devenues plus ample, expliquées logiquement par les mouvements de taux d’intérêt et du chômage, le recours au crédit étant assez systématique pour ce bien durable.

           Progressivement la corrélation avec la croissance est devenue de plus en plus forte, l’immobilier étant autant une cause qu’une conséquence du PIB, au point que depuis 1997 l’immobilier est devenu un indicateur avancé de la croissance à 2 trimestres au même titre que les cours de la bourse. On connaît son importance dans la croissance artificielle des années 2003/2008 et dans le retournement depuis 2008.

 

             2) Des évolutions explicables par le cycle électoral

 

  immo cycle 2

 

 

immo cycle 1

 

         Le cycle électoral de l’immobilier se possède une double poussée : une première en début de mandat symbolisée par une flèche verte est liée à la forte croissance post-électorale.

Puis, la conjoncture se dégradant en deuxième année de mandat, l’immobilier est orienté à la baisse du fait de la hausse du chômage et des taux d’intérêt (lutte contre l’inflation).

        Aux politiques restrictives de début de mandature succèdent les politiques expansionnistes en fin de mandat, on observe alors une seconde poussée (symbolisé par une flèche jaune) aidée par la déclin du chômage et la détente sur les taux d’intérêt au fur et à mesure que l’inflation recule.

         En fin de mandat, le déclin du chômage se fait moins fort au fur et à mesure qu’il s’est déjà réduit, le potentiel de baisse des taux d’intérêt est également épuisé, les prix de l’immobilier sont moins orienté à la hausse voire à la baisse (flèche blanche) .

 

 

            3)  Que prévoir pour les trimestres à venir ?

 

 

 

Immo GA 09 13

 

 

       Nous comparons les évolutions de prix de la mandature actuelle, avec les autres alternances démocrates (Kennedy Johnson 1961-65, Carter 1997/81, Clinton 1993/97). On sait que leur point commun est de sonner le redémarrage de l’économie après qu’une crise en fin de seconde où troisième mandature républicaine ait inciter à appeler la gauche au pouvoir.

 

        On observera que le mieux, très relatif, observé fin 2009, début 2010 est conforme aux précédents historiques, et qu’une phase de contraction risque à nouveau de se faire jour.

Comparativement aux autres expériences démocrates, le chômage est monté à des niveau très élevé et surtout à mi du temps à entamer son déclin. Par contre l’arme monétaire a été fortement utilisée à travers la baisse des taux d’intérêt. Donc si par apport aux autres expériences il existe des réserves en matière de baisse du chômage, celles-ci risque d’être annihilées par une remontée des taux d’intérêt….jusqu’à présent contrairement à la BCE, tel n’a pas été la solution retenue par la FED….

       Donc globalement, après le faux – plat de la fin 2010 aidé par une légère décrue du chômage, on voit mal comment les prix resteraient autrement que mal orientés d’ici à fin 2012.

 

 

Christian Guy –Avril 2011

 

 

 

Ces prévisions sont exprimées :

-  en valeurs relatives par rapport aux évolutions mondiales (une hausse prévue signifie une moindre baisse ou une plus forte hausse qu'ailleurs)

-  toutes choses égales par ailleurs  (évènements non prévisibles tels les chocs pétroliers, les crises financières non pris en en compte)

-  la précision visée est semestrielle

 

 

 

 

                                                   ANNEXES

 

immo T 2

                                     

immo T 1

 

 

 

 

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  • : PREVISIONS ECONOMIQUES ET POLITIQUES - LES GRAPHES NOUS PARLENT
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