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19 novembre 2011 6 19 /11 /novembre /2011 07:05

           Immobilier ou bourse en 2013:

     le chômage fera la différence

 

 

 

 

         Alors que l’immobilier est plutôt une variable retardée de la croissance, la bourse en constitue un indicateur avancé. De ce fait la bourse est en vive reprise alors que le chômage est au plus haut, avant qu’il ne se retourne ; alors que l’immobilier attend que ce retournement soit effectif. Les prochains mois devraient donc être plus favorables aux marchés..si reprise il y a, on pourra une ou deux années après se porter sur l'immobilier.

 

         Immobilier et bourse n’évoluent pas en de façon parallèle.

Alors que l’immobilier est une variable retardée de la croissance, la bourse en constitue un indicateur avancé. L’immobilier est davantage sensible au Tx d’intérêt et surtout pâtit d’une progression du chômage, alors que c’est souvent lorsque le chômage est au plus haut que la bourse redémarre, anticipant la future reprise. L’immobilier est d’avantage sujet aux phénomènes de cycle, avec des variables auto régressives assez efficaces, alors que la bourse présente un caractère cyclique beaucoup moins régulier, sauf en matière de cycle électoral.

        Longtemps il a existé une différence de fond qui était la plus forte variabilité des marchés financiers, mais les fluctuations immobilières de ces dernières années ont montré que cette forte élasticité n’était plus l’apanage de la bourse, même si elle reste plus marqué sur les marchés financiers. Le grand changement intervenu depuis 2006 est qu’alors que l’immobilier suivait jusqu’à cette date la bourse avec un décalage de 2 trimestres, depuis c’est le décrochement de la pierre qui a participé au déclin de la bourse.

 

        Il peut donc être  opportun selon les périodes de placer plutôt sur l’immobilier ou la bourse.

 

       Les graphiques suivants nous montrent l’évolution de l’arbitrage bourse- immobilier depuis 1953, à l’aide des statistiques immobilières produite par Robert J. Schiller.

 

  bo-imo cyc 1

 

 

 

bo -imo cyc 2

 

 

       On constate la forte sensibilité de ce différentiel au cycle électoral, car il est affecté par la forte reprise boursière que l’on observe en général en fin de seconde année de mandature américaine. C'est en effet à cette période que le chômage est au plus haut. Ensuite en 4 éme année et au début du mandat suivant, sa baisse favorise l'immobilier.

 

 

      Le modèle suivant nous montre les ressorts de cet arbitrage.

 

 

bo-immo mod tab

 

                                                                                   u : Tx de chômage

                                                                              -1 : retardé d'un trimestre

 

       Le graphique suivant montre les bonnes capacités explicatives de ce modèle, car la corrélation obtenue pour l'ensemble de la période 1953 - 2010 est de 0.90 .

            bo-imo mod 1

 

 

bo-imo mod 2

 

      

          Le différentiel bourse - immobilier possède en grande part un caractère cyclique, conséquence du caractère cyclique de l’immobilier, on le perçoit à l’aide des variables auto régressives. Les taux d’intérêt élevés dépriment l’immobilier par rapport à la bourse, compte tenu de sa plus forte sensibilité à cet agrégat monétaire et à son caractère traditionnellement retardé par rapport à la croissance.

 

       Mais ce qui est le plus intéressant réside dans le caractère suffisamment stable de cet arbitrage pour rendre la prévision asse fiable. Le modèle suivant est fait à l’aide d’une régression linéaire multiple sur la période 1953 -1996 seule les varibales connues au mois 1 an à l'avance ( 4 trimestres) sont reprises, car nous souhaitons tester les capacités prédictives à 1 an.  

 

 

 

bo-immo prev tab 

 

     Nous présentons les projections réalisées à l’aide de ce modèle pour la période 1997 – 2010. Nous en avons enlevé les variables auto régressives, cela réduit le coefficient de corrélation mais rend plus réactif et donc moins retardées les prévisions.  Nous obtenons une corrélation supérieur à 0.40, ce qui est correct.

 

 

bo-immo prev graph new

 

                       

 

 

                        Christian Guy – Novembre 2011

 

 

 

 

 

 

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Published by Christian Guy - dans Immobilier
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